Recentemente, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) proferiu uma decisão relevante no âmbito do mercado imobiliário, especificamente em um caso envolvendo a reserva de futuras unidades em um empreendimento cuja incorporação imobiliária ainda não havia sido registrada. A decisão foi tomada no Agravo de Instrumento nº 5054611-66.2023.8.24.0000/SC, sob relatoria da Desembargadora Cláudia Lambert de Faria, e teve como parte uma incorporadora de Balneário Camboriú/SC, que havia sido impedida de formalizar um termo de reserva de fração ideal de terreno, vinculada a uma futura unidade autônoma.
O ponto central dessa decisão gira em torno da discussão sobre a validade e legalidade da reserva de imóvel antes do registro do memorial de incorporação, algo que ganhou nova relevância após a promulgação da Lei nº 14.382/22. Essa lei trouxe alterações importantes à Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações), especialmente no que se refere à possibilidade de comercialização de frações ideais de terrenos vinculados a futuras unidades.
Mudança legislativa: o que mudou com a Lei nº 14.382/22?
Antes da Lei nº 14.382/22, o art. 32 da Lei de Incorporações determinava que o incorporador só poderia negociar unidades futuras depois de registrado o memorial de incorporação no cartório competente. Essa restrição visava garantir segurança aos compradores, evitando que imóveis fossem comercializados sem a devida regularização jurídica do empreendimento.
Com a nova redação do dispositivo, houve uma mudança significativa: agora, o registro do memorial de incorporação é exigido apenas para a alienação ou oneração de frações ideais do terreno vinculadas às futuras unidades autônomas. O termo "negociar", que antes abrangia qualquer forma de interação comercial prévia, foi substituído por termos mais específicos, deixando margem para interpretações diferentes sobre o que pode ou não ser feito antes do registro formal da incorporação.
A legalidade da reserva de imóvel antes do registro
Com essa alteração, a prática comum no mercado de reserva de imóvel passou a ser novamente questionada, uma vez que, em tese, a reserva não implica diretamente na alienação ou oneração do imóvel. O termo de reserva é um documento que apenas manifesta o interesse de um
potencial comprador, sem que haja, necessariamente, uma venda ou qualquer transferência de propriedade ou ônus.
A decisão do TJSC, ao dar provimento parcial ao recurso da incorporadora, parece validar esse entendimento, reconhecendo que a reserva de imóvel não configura uma venda propriamente dita e, portanto, não fere a legislação vigente, desde que não haja recebimento de valores por parte do incorporador. Dessa forma, essa prática passa a ser vista como juridicamente possível, desde que respeitadas as devidas limitações e transparência com os compradores.
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